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物业管理案例分析

上传日期:2012-05-26 09:52:39  浏览次数:1530

2009年初,物业公司向业主李某催缴2008年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中已包含“保安费”,可是自己在小区内丢失了三辆自行车,物业保安并没有真正做到保证自己财产安全的责任,故而拒绝交纳物业管理费。

物业公司则认为,物业管理公司的保安任务只负责维护小区公共秩序和安全,按着相关《协议》落实巡逻、巡查,发现火警、治安、交通事故及时处理,对可疑人员进行盘查等。而丢失的自行车属于治安刑事案件,应当由公安机关负责处理,与物业公司无关。双方意见不一,交涉没有结果,物业公司遂将李某告上法院。

分析:(1

物业管理是指:专业机构和专业人员受物业所有人的委托,依照国家有关法律法规和合同、协议,运用现代管理科学和先进的技术对已经投入使用的物业,以经营的方式进行管理,并对物业周围的环境,清洁绿化,安全保卫,道路养护,设施设备维修等实施统一的专业管理,向业主和租户提供全方位服务的过程。从严格的意义讲,物业管理企业提供的是一种服务,而不是管理。

分析:(2

国内对物业进行管理的活动,其地位是来自与房屋所有人的《合同》及所签定相关委托《协议》,根据《合同》和《协议》约定并在法律法规范围内(如保安的权限、物业公司的权限等)提供相应的服务,物业安保工作是在这份《合同》和《协议》这内一项内容。

物业保安的主要职能是:小区公共秩序的维护,小区公共安全管理及各类突发事件的预防和应急处理。

分析:(3

物业管理始终处在公共管理和服务的位置上,保安工作根据合同提供约定的安保服务,并不对小区业主个人财产,生命安全起保管、保全的作用。只要物业公司按照合同提供了相应的服务,就没有责任,而且安保工作不可能做到万无一失,只能是通过防范,降低事故的发生率。

《物业管理法》明确规定业主不能以任何理由拒交物业管理费。所以,即使物业公司在管理方面存在过失,业主赢了官司,业主也不能以任何理由拒交物业管理费。